近日，长沙市岳麓区人民法院对这起物业服务合同纠纷案件作出判决，在确认物业服务存在瑕疵的基础上，对物业费进行了相应核减，并判令物业公司赔偿业主部分损失。

基本案情

2019年3月，某物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》，承接该小区前期物业服务。业主何某于2019年4月购房，2022年5月办理收房手续并按约缴纳物业费至2023年6月。

2023年11月，何某发现房屋邻近的外墙排烟管道因施工遗留问题严重返烟，室内异味刺鼻，影响正常居住。经何某多次投诉，物业公司进行了一次简单排查处理，且未实际解决问题。此后，物业公司既未主动联系建设单位复检，也未持续跟进整改。直至2024年9月，该问题才由建设单位介入解决。

期间，何某在外租房，并自2023年7月起停止缴纳小区物业费。

因催缴物业费未果，物业公司于2025年9月向法院起诉，追索何某欠费及违约金。诉讼中，何某提起反诉，请求免除其争议期间物业费，并赔偿其在外租房损失。

法院审理

法院经审理认为，《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。

本案中，何某在办理收房手续后，即与物业公司形成事实上的物业服务合同关系，理应依约缴纳物业费。而物业公司负有对共有部位、共用设施设备进行维护管理的义务。房屋外墙排烟管道属于业主共有部分，物业公司在知悉返烟问题后，虽与建设单位在前期进行过沟通，但之后并未采取合理有效的措施消除妨碍，没有尽到应有的管理职责，未充分履行维护义务，存在服务瑕疵。综上，法院综合考量本案案情及双方过错程度，酌情认定对返烟争议期间的物业费按85%计算。同时，鉴于物业公司服务瑕疵与何某在外租房损失之间存在一定因果关系，法院酌情认定物业公司对该合理损失承担25%的赔偿责任。

最终，法院依法判决由何某向物业公司支付物业费8017元，物业公司向何某支付在外租房的合理损失2926元。

目前，该判决已生效并履行完毕。

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